自 2016年以来，在政府部门的强力调控下，房地产市场趋于稳定，价格逐渐平稳，甚至少数城市房价出现回落，房地产调控取得阶段性胜利。在此次调控过程中，房地产经纪行业成为被整治重点，政府相关部门下了大力气，对其进行整顿。行业整治期间，效果非常显著，但整顿停止后，行业的一些坏习气又开始死灰复燃。由此可见，靠短期的集中整治，难以改变房地产经纪行业的痼疾。导致房地产经纪行业乱象的根源在行业运行机制上，只有重建行业制,才能有效解决行业问题。

一、当前行业痼疾表现

（一）虚假房源

虚假房源一直是行业的一大顽疾。2018年下半年，北京二手房市场开展实名发布房源，严查虚假房源的行动，网上房源发布量下降80%以上，也就是说以前网上的房源有八成以上都是虚假的。比例之高，让人震撼。大量的虚假房源充斥在市场上，既降低了交易各方的交易效率，也大大降低了客户对行业的信任，损害了行业形象。

（二）乱收费

有些经纪人利用客户不了解房地产交易，虚设收费项目。有些经纪人在签订合同后，随意增加收费项目，客户不交费就威胁交易无法完成。还有些经纪人打着政府部门、银行等交易相关方的名义收钱。各种乱收费行为，增加了客户的负担，更让客户对行业失去了信任。

（三）为了成交，不择手段

有些经纪人为了促成交易，利用一手托两家的信息优势，在交易过程中刻意隐瞒一些重要信息，或者转达不实信息，为交易后产生矛盾埋下隐患。有些经纪人为了促成交易，信口开河，随意承诺，达成交易后，却矢口否认，拖延推诿，一副无赖嘴脸。可以说是为了确保成交，毫无底线可言，严重影响行业形象。

（四）同行之间，恶性竞争

在多方委托情况下，一个房源或一个客户都可能在多个经纪机构得到过服务，但成交只能在其中一家。为了保证在自家机构成交，有些经纪人恶意诋毁同行，或是在其他机构即将签订买卖合同时，随意捏造房源缺陷，虚构高价买家，直至买卖双方不欢而散，从而达到破坏同行业务的目的。

二、产生行业痼疾的原因

（一）从业门槛低

按照现行的房地产经纪行业制度，房地产经纪人员从业是没有任何门槛的，也就是说任何人都可以从事该行业，导致大量无法找到工作的人，将该行业作为自己一个临时的工作，而不是将该行业作为自己的人生职业来对待。临时性的工作，必然带来短视，仅仅追求短期利益，无视违法违规对自身职业生涯的影响。

（二）违法违规成本低

由于当前法律法规不完善，对行业中存在的欺诈行为，没有明确的处罚措施，往往只能要求企业开除此员工以示惩罚。但是，在现阶段未实现实名制从业，未对交易过程全员监管的情况下，此员工可以到其他机构继续从业，甚至机构阳奉阴违仍让此员工在本机构从业，政府部门也没有办法确认此人是否已开除。所以说，房地产经纪人员的违法违规成本非常低，甚至可以说没有，行业监管对其根本产生不了威慑力。

（三）居间模式促使经纪方不择手段

居间模式是当前很多交易纠纷产生的根源。居间模式下，只有交易成功，经纪人员才能拿到佣金。经纪人员为了促成交易，拿到佣金，会利用自己的信息优势，选择性传递信息，甚至会刻意隐瞒，随意承诺，为交易埋下了许多隐患。

（四）多方委托导致经纪方利益无法保护

当前买卖双方的习惯是委托多家机构为其买卖房产。在多方委托下，经纪人是无法确保客户一定在自己手里成交的，也无法保证自己付出的服务－定可以得到回报。因此，为了保证自身的利益，经纪人只能想尽办法将客户留住，从而导致经纪人为了成交而不择手段。

三、基于利益驱动思维下的行业机制重建

根据亚当·斯密的“经济人”理论，任何人的行为都是以追求自身利益最大化为目的。在房地产经纪服务过程中，各方都只从自身利益最大化出发，损害了其他人的利益，从而产生了很多矛盾。如果以利益为引导，建立一套基于各方利益最优的行业机制，将有利于促进房地产交易流通，有利于促进行业的规范发展。

  （一）房地产交易参与方追求的利益

 1.卖方的利益

卖方的利益可以归纳为以下几点：一是追求更高的销售价格；二是尽可能快的销售；三是不被太多的经纪方打扰；四是获得高质量的经纪服务。

 2.买方的利益

买方的利益可以归纳为以下几点：一是尽快找到最适合的房源；二是追求更低的购买价格；三是尽可能的掌握房屋的信息；四是获得高质量的经纪务。

 3. 经纪方的利益

经纪方的利益可以归纳为以下几点：一是尽快促成交易，收取佣金；二是避免客户跳单或同行撬单，保障自己收到佣金；三是如果有可能，赚取更多收益。

 （二）各方利益最优下的路径选择

     1.卖方路径选择

为了追求更高的销售价格及尽可能快的销售，卖方必然会希望尽可能多的买家知道自己的房源，会委托尽可能多的机构为其卖房，从而产生一个卖家委托多个经纪机构的多家委托模式。但在多家委托模式下，必然会造成多家机构经纪人员轮番骚扰，降低服务体验。各经纪机构为了争取房源在本机构成交，并不能为卖方争取更高售价，甚至在撮合交易过程中产生欺瞒现象，最终无法实现卖方的最佳利益。多方委托并不能给卖方带来最佳利益。

2.买方路径选择

为了追求尽可能快的找到合适房源以及更低的购买价格，买方同样会选择委托尽可能多的机构为其买房。在多家委托模式下，同样会产生经纪机构为了争取客户在本机构成交，并不能为买方争取更低价格，在撮合交易过程中产生欺瞒现象，无法实现买方的最佳利益。多方委托也不能给买方带来最佳利益。

3. 经纪方路径选择

在多方委托的背景下，经纪方的利益是无法得到保障的，迫使经纪人千方百计的将卖方和买方留在自己手上成交，以实现自身利益最大化。由此，经纪人必然会通过销售技巧挽留，刻意隐瞒，口头随意承诺，甚至恶意诋毁同行等各种手段让买卖双方尽快在自己手上成交，根本不会考虑卖方及买方的利益最大化。

  （三）基于利益驱动下的行业机制

1.独家委托制度

通过上述分析可以看出，在多方委托的制度下，经纪人为了自身利益最大化，是无法帮助买卖双方实现利益最大化的。唯有将多方委托变为独家委托，通过独家委托的形式保障经纪人的利益不会被其他经纪人抢夺，经纪人才会安心帮助自己客户争取客户的利益最大化。

2.房源共享平台

在独家委托制度下，如何保障卖方在尽可能短的时间内将房源最大范围的发布出去，争取尽可能高的售价？这就需要政府或者行业组织建立基于整个行业的房源共享平台，让经纪人有渠道将房源向整个行业发布。这个房源共享平台必须是建立在独家委托制度之上的，只有签订了独家委托的经纪人才能在平台上发布房源，确保经纪人对该套房源的代理权不受其他经纪人争抢。经纪人只要将房源在平台上发布，平台上所有经纪人都可以看到该套房源，瞬间实现房源的快速推广。平台上的经纪人越多，推广效果越好，所以，房源共享平台必须是政府或者行业组织搭建的公益性平台，确保整个城市的经纪人都可以加入。同样，买方经纪人只要登录该平台，即可看到全市所有房源，帮助客户尽快权到合适的房源。

3.单方代理制度

在当前的居间模式下，经纪人同时是买方和卖方的代理人，一手托两家，在交易过程中必然是无法同时兼顾买方和卖方的利益的。在利益驱动下，经纪人会利用自己一手托两家的信息优势，选择性的传递信息，以便尽快让买卖双方在自己手上成交，而不会关心是否达到买方或卖方的利益最大化。所以，要想让经纪人为买方或卖方实现利益最大化，只能推行单方代理制度。只有经纪人真正成为买方或卖方的代理人，才能确保经纪人与委托方的利益一致，才有可能实现委托方的利益最大化。

4.实名从业制度

所有从业人员在从业之初，应当到政府部门或行业组织进行实名登记，建立个人从业档案。未进行实名登记的，将没有进入房源共享平台的权利。从而，实现了对所有从业人员信息的掌握。此实名登记是终身制的，一旦被列入行业黑名单，被行业强制退出，该从业人员将终身无法进入该行业。

5.交易评价制度和行业退出制度

任何人都是趋利的，有了好的代理制度，还要有好的监督机制和处罚机制，不然经纪人仍会为了自身利益，损害委托人利益。所以，还应当建立交易评价制度和行业退出制度。卖方或买方在交易结束后，可以对自己的代理人进行评价或投诉。在独家委托和单方代理机制下，卖方或买方与经纪人是一对一关系，责任容易界定，一旦政府或行业组织认定其违反了行业规则，可以进行处罚，严重违规者可以列入行业黑名单，禁止其加入房源共享平台的权利，让违规经纪人无法再在行业中开展业务。通过交易评价制度和行业退出制度，对经纪人实现

有效监督和约束，促使其做好本职工作，为自己的委托人实现其利益最大化。

四、结语

市场经济下，作为一个“经济人”，追求自身利益最大化是必然的，结合各方利益诉求，政府或行业组织建立公益性的房源共享平台，并配合独家委托、单方代理、实名从业、交易评价及行业退出制度，建立起一套满足各方利益的交易体系，使房地产交易能够顺畅进行，行业乱象必将大天减少，房地产经纪行业将真正回归到通过提供服务体现自身价值的时代。